A Regularização Fundiária Urbana (REURB) foi estabelecida pela Lei Federal nº 13.465/2017 e é uma política pública voltada para a regularização de áreas urbanas irregulares no Brasil. Ela visa formalizar e conceder a propriedade para ocupações urbanas não legalizadas, tanto em áreas de interesse social quanto de interesse privado. Dentro desse contexto, surgem duas modalidades distintas: REURB-S e REURB-E, que atendem a diferentes perfis de ocupação e condições socioeconômicas.
REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social)
A REURB-S é destinada às áreas ocupadas por famílias de baixa renda, ou seja, pessoas em situação de vulnerabilidade social que vivem em áreas urbanas sem a devida formalização. O objetivo principal é garantir o direito à moradia digna para essas populações, promovendo a inclusão social e o acesso à cidadania.
Características principais:
- Beneficiários: Famílias de baixa renda, ou seja, com rendimento familiar inferior à 5 salários-mínimos.
- Objetivo: Regularizar e formalizar propriedades urbanas para populações vulneráveis, garantindo o direito de propriedade e promovendo a justiça social. Neste sentido, sendo o núcleo urbano informal considerado REURB-S, os beneficiários serão isentos das custas e emolumentos, bem como da elaboração do projeto de Regularização Fundiária e implementação da infraestrutura essencial.
- Subsídios governamentais: Em muitos casos, sendo de responsabilidade do ente público, e não havendo efetivo próprio para execução dos projetos, a administração poderá recorrer em apoio financeiro do governo ou de políticas públicas que podem ser utilizadas para custear os serviços.
- Infraestrutura: Na REURB-S muitas vezes envolve a implantação ou melhoria da infraestrutura urbana, como redes de saneamento básico, energia elétrica, pavimentação e transporte público, que será de inteira responsabilidade do Poder Público.
A regularização fundiária por meio da REURB-S busca em síntese, beneficiar com a devida titulação da propriedade, à população mais carentes, que não possuem condições de arcar com os custos para elaboração do projeto, emolumentos e implantação da infraestrutura urbana, transportando essa responsabilidade o Poder Público Municipal, promovendo a inclusão dessas áreas na estrutura legal do município e garantindo direitos básicos.
REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico)
A REURB-E se destina às áreas ocupadas por pessoas que, embora estejam em situação irregular quanto à propriedade de seus imóveis, não são consideradas de baixa renda, ou seja, possuindo renda familiar superior à 5 salários-mínimos. Essa modalidade é voltada para regularizações de interesse privado, onde o principal objetivo é formalizar a propriedade de terrenos e construções para pessoas físicas ou jurídicas que possuem capacidade financeira para arcar com os custos da regularização.
Características principais:
- Beneficiários: Ocupantes que ocupam áreas urbanas de forma irregular, mas que não se enquadram no perfil de baixa renda. Muitas vezes, essas áreas são ocupadas por famílias de classe média ou empreendimentos comerciais e industriais.
- Objetivo: Regularizar e formalizar propriedades urbanas para ocupantes que possuem renda superior à 5 salários-mínimos. Neste sentido, sendo o núcleo urbano informal considerado REURB-E, a responsabilidade relativa a elaboração do projeto, custas, emolumentos e eventual implementação da infraestrutura, ficara a cargo dos ocupantes
- Custos: Todos os custos recaem sobre os ocupantes, contudo, havendo interesse público, o Poder Público Municipal poderá arcar inicialmente com os custos, devendo cobrar futuramente dos beneficiários.
Comparação entre REURB-S e REURB-E
| Aspecto | REURB-S (Social) | REURB-E (Específico) |
| Público-alvo | Famílias de baixa renda | Famílias ou empresas com renda superior à 5 salários-mínimos |
| Apoio governamental | Possui subsídios e incentivos | Não possui subsídios |
| Infraestrutura | A infraestrutura básica e melhorias urbanísticas serão realizadas pelo Poder Público | A infraestrutura básica e melhorias urbanísticas serão realizadas pelos ocupantes |
| Custos | Responsabilidade do Poder Público, podendo requerer recursos Estaduais e Federais | Custos integralmente sob responsabilidade do beneficiário, com possibilidade de serem custeado pelo Poder Público, com a devida cobrança posteriormente. |
Importância da Regularização Fundiária
A regularização fundiária é fundamental para garantir o direito à propriedade, a segurança jurídica, e a inclusão de ocupações urbanas irregulares na estrutura formal do município. A REURB desempenha um papel crucial na redução de conflitos fundiários, na melhoria da qualidade de vida de moradores de áreas informais, e no aumento da arrecadação de tributos municipais, já que as áreas regularizadas passam a contribuir com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Ao formalizar a posse da terra, a regularização também proporciona aos moradores acesso facilitado a financiamentos, crédito imobiliário e melhorias nas condições de habitação, além de permitir o desenvolvimento ordenado e sustentável das cidades.
Desafios e Impactos
Um dos principais desafios da implementação da REURB, é definitivamente a minuciosa e adequada elaboração dos projetos exigidos, uma vez que o procedimento não visa tão somente a titulação dos ocupantes, mas também garantir que as adequações urbanísticas e ambientais sejam consubstancialmente melhoradas, após a devida finalização do procedimento. Para isso, a articulação entre os diferentes órgãos públicos, como prefeituras, cartórios, e institutos de planejamento urbano, é essencial para o sucesso da regularização.
Em ambos os casos, a REURB contribui para o desenvolvimento urbano sustentável e a valorização das áreas regularizadas, melhorando a qualidade de vida dos moradores e aumentando a eficiência da gestão urbana.
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